Відродження інституту нерухомості у російському цивільному праві стимулює появу досліджень, присвячених цьому цивільно-правовому явищу.
Всі ті проблеми, які породжуються підприємницькою практикою у сфері комерційної нерухомості, обігом житлової нерухомості, а також судово-арбітражною практикою, зрештою сягають поняття нерухомості. Будучи фундаментальною цивільно-правовою категорією, поняття нерухомості є основою всієї системи права нерухомості, правового регулювання угод із нерухомим майном. Проте економічний сенс нерухомості найчастіше розмивається новаторськими юридичними рішеннями, які приймає законодавець. Очевидно, що недоліки легального визначення нерухомості спричиняють проблеми у правозастосовній практиці і зрештою негативно позначаються на цивільному обороті. Навряд чи можна говорити про те, що сучасне поняття нерухомості, сформульоване в Цивільному кодексі України, вільне від недоліків.
В одному з останніх трактувань російського законодавства нерухомість отримала таку дефініцію: згідно з п. 1 ст. 130 ЦК до нерухомих речей (нерухомого майна, нерухомості) відносяться земельні ділянки, ділянки надр, відокремлені водні об'єкти і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі лісу, багаторічні насадження, будівлі, споруди.2 До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Крім того, згідно з п. 1 ст. 132 ЦК нерухомістю визнається підприємство загалом як майновий комплекс. Також до нерухомої речі відповідно до Федерального закону «Про товариства власників житла»3 відноситься кондомініум як єдиний комплекс нерухомого майна, що включає земельну ділянку у встановлених межах і розташовану на ній житлову будівлю, інші об'єкти нерухомості.
Слід зазначити, що як нерухоме майно розглядається самовільна споруда (п. 1 ст. 222 ЦК). Проте законодавець не запроваджує цей термін у базове поняття нерухомості. Тлумачення зазначеної норми дозволяє дійти невтішного висновку у тому, що термін «будівництво» є родовим поняттям для штучно створених (але з порушенням встановленого порядку) на земельній ділянці нерухомих об'єктів.
Зазначена дефініція виходить з трьох прийомах, використаних законодавцем виведення загального поняття:
Як бачимо, всі зазначені групи об'єктів нерухомості не мають між собою будь-яких загальних ознак. Навіть перша і друга групи об'єктів при найближчому розгляді не мають загальних ознак, оскільки якщо в першій групі об'єктів знаходяться такі об'єкти, які є принципово непереміщуваними (земельні ділянки), то в другій групі - об'єкти, переміщення яких принципово можливе, хоча і з заподіянням невідповідних збитків їх призначенню (ліси, насадження, будівлі, споруди). Варто зазначити, що сучасні технологіїу деяких випадках дозволяють переміщати ліси, насадження, будівлі, споруди без заподіяння суттєвої шкоди їхньому призначенню. Більше того, за певних умов ця група об'єктів може бути трансформована у рухоме майно (наприклад, при вирубуванні лісу на продаж або продажу будівлі на будівельні матеріали).
Третю групу в легальній дефініції складають об'єкти, які, навпаки, є рухомостями, причому рухомостями в буквальному значенні цього слова: функціональне призначення цих предметів полягає саме у переміщенні у просторі. Зазначену групу нерухомості не поєднує з першими двома групами навіть така ознака, як зв'язок із земельними ділянками, тобто та ознака, яка дозволяє говорити про нерухомість за природою або про нерухомість через нерозривність із земельною ділянкою.
Таким чином, просте зіставлення трьох зазначених груп не дає можливості виділити загальні ознакипредметів, щодо яких встановлений правовий режим нерухомості. Це своє чергу дозволяє зробити висновок у тому, що поняття нерухомості визначено шляхом встановлення ознак даного явища, а шляхом встановлення їх переліку, наведення прикладів нерухомих речей. Вирішення питання про можливість чіткого визначення переліку об'єктів нерухомого майна має не тільки теоретичне, а й практичне значення.
Ця проблема набуває особливої гостроти у зв'язку з тим, що поняття рухомих речей формулюється за залишковим принципом (все, що не нерухомість - рухоме майно). Тим часом встановлення чіткої межі поняття нерухомості за допомогою використання такого прийому, як виняток із усієї сукупності об'єктів цивільного права рухомих речей, також неможливе, оскільки поняття «рухомих речей» не визначено законодавцем.
Всі наведені вище визначення об'єктів нерухомості не дають уявлення про загальні для них ознаки, що дозволяють коректно об'єднати їх в одне поняття. Єдина ознака, що родить ці об'єкти, - їх нерозривний зв'язок із землею як просторовою територією, знаходиться за межами наведених законодавчих дефініцій (він відображений у ЦК).
Таким чином, ознака нерухомості, що спочатку лежить у її законодавчому визначенні, має об'єктивний характер, оскільки передбачає непереміщення цих об'єктів цивільного обороту і, як наслідок, необхідність наділення їх особливим правовим статусом, у всякому разі, що передбачає неминучу специфіку їх обороту в порівнянні з оборотом рухомих за природою речей. Саме специфіка самого об'єкта (нерухомості) об'єктивно вимагає специфіки організації його обороту, але не особливості обороту визначають специфічність об'єкта правового регулювання.
Ця ж обставина тягне за собою необхідність наділення режимом нерухомості всіх пов'язаних із землею об'єктів цивільного права. Їхній зв'язок із земельними ділянками має настільки суттєвий з економічного погляду характер, що тягне за собою появу такого юридичного терміну, як «нерозривний зв'язок із землею».
Звісно ж, що у основі законодавчої дефініції нерухомості відбито фундаментальне якість таких специфічних об'єктів, як земля (земельні ділянки), і нерозривно пов'язаних із нею нерухомих речей: принципова неможливість їх переміщення, фіксованість місцезнаходження з погляду існування людського суспільства. Саме об'єктивні природні властивості визначають диференціацію рухомих і нерухомих речей як наслідок необхідність різного правового регулювання їх обороту, різного правового режиму в існуючому правопорядку. Це, звичайно, не означає недооцінки юридичного критерію визначення нерухомості – державної реєстрації прав на неї. Однак у цьому випадку слід говорити швидше про нерозривну єдність економічного та юридичного критеріїв, за допомогою яких нерухоме майно визначається як специфічний об'єкт цивільного права.
У той самий час різні види нерухомого майна мають різноманітні правові режими, неоднакові умови цивільно-правового обороту. Понад те, навіть з погляду необхідності державної реєстрації речових прав на нерухомого майна і операцій із нею різні види нерухомих речей поставлені в неоднакові правові умови. Це пов'язано, передусім, про те, що з визначенні родового поняття нерухомості законодавець поєднав у ньому різні види майна, які мають однакових об'єктивних підстав для з'єднання в систему за однією класифікаційною ознакою.
Аналіз чинного законодавства свідчить про те, що правовий режим усієї сукупності нерухомих речей неоднорідний. Існують відмінності у регулюванні правового режиму різних видівнерухомості. Особливо помітні відмінності в регулюванні нерухомих речей, які є в силу своїх природних властивостей, і тим нерухомим майном, яке має статус нерухомості в силу закону.
Саме в силу природних властивостей, які мають нерухомі речі, визначені такими в силу закону, неможливо реалізувати щодо них усі ті принципи, яким підпорядковане регулювання нерухомих за природою речей
нерухомість майно право цивільне
Сьогодні об'єктами цивільних прав є блага матеріальної та нематеріальної природи, щодо яких розвиваються відповідні правовідносини. Що ж означає? Яка існує класифікація щодо цього питання? Чи є сьогодні проблеми, пов'язані із майновими комплексами? На ці та інші питання можна знайти відповіді у процесі вивчення цієї статті.
Як з'ясувалося, майно об'єктом майнових прав. Як же визначає цей термін цивільне законодавство? Відповідно до статті 128 ГК РФ, ґрунтується на деяких видах цивільних прав: речах, у тому числі грошах та цінних паперах; інших майнових комплексах, у тому числі й майнових правах; роботах та послугах; інформації (як інтелектуальної власності); нематеріальні блага.
З зазначеного переліку випливає те, що терміном, що розглядається, у найбільш широкому значенні охоплюються речі, права майнового типу і, звичайно ж, аналогічного роду обов'язки. Чому так важливо визначати актуальний у статті термін грамотно щодо конкретних правовідносин? Справа в тому, що носить збірний характер, вона є максимально різнорідною щодо свого складу.
Сьогодні майно може трактуватися як одна річ, так і як їхня сукупність. Таким чином, у статтях 301-303, а також 305 ЦК України, які передбачають насамперед методи захисту щодо права власності та інших прав речової природи, наведені цікаві факти. Поняття майнаприрівнюється до речі або певної кількості речей, які вибули з володіння безпосередньо власника чи індивіда, наділеного правом на довічного володіння в силу прийняття спадщини, господарювання або управління, лише у разі винищення даних майнових комплексів з чужого володіння.
В іншому значенні термін, що розглядається у статті, поширюється також на речі та майнові права. Наприклад, у пункті 63 статті ДК РФ майно підлягає ліквідації юридичної особи, яке реалізується відповідно до правилами громадських торгів, включає і речі, і майнові права. Поняття майнавизначається аналогічним чином, коли йдеться про відповідальність суб'єкта господарювання за своїми зобов'язаннями перед кредиторами всіма майновими комплексами, які йому належать на правах речової природи. Важливо доповнити, що останній приклад має пряме відношення до такої сфери цивільного законодавства, як право зобов'язального характеру.
Правозастосовна практика говорить про те, що питання поняття нерухомості на сьогоднішній день так чи інакше потребує серйозного опрацювання як у науковому, так і законодавчому плані. Насамперед подібна претензія пов'язана безпосередньо з виключенням єдності щодо поглядів у теорії, що стосуються ознак, що складають основу терміна, критеріїв віднесення будь-якого майнового різновиду до нерухомого тощо. Так, вже давно фігурує на сторінках видань науково-правової тематики. Єдиного погляду на трактування даного поняття на сьогоднішній день просто немає. Насправді, це не так страшно. Жахає те, що не зовсім зрозумілі критерії, що визначають безпосередньо.
Вітчизняні вчені визначають поняття нерухомості як сукупність об'єктів, операції з переміщення яких без видимої шкоди щодо їх призначення виключаються, і навіть інші об'єкти, які належать до нерухомого майна у вигляді прямого вказівки законодавства. Так, в сучасності нерухомим майном визнаються, наприклад,: ділянки землі, надр, споруди та будівлі, а також судна повітряного та морського призначення. Виходячи з вищесказаного, слід зазначити, що сьогодні розуміння нерухомості в цивільному праві - це найважливіший аспект правової науки в цілому.
Відповідно до російського цивільного права, прийнято ділити майно на рухоме і нерухоме. Другим пунктом 130 статті ДК РФ до рухомих майнових комплексів віднесено абсолютно всі речі, зокрема грошові коштита цінні папери, які не є нерухомістю. Відповідно до загального правила права безпосередньо на рухоме майно не реєструються, якщо інший порядок не передбачається законодавством.
Законом можливе встановлення реєстрації, що підтверджує право на . Як правило, дана практикаспіввідноситься з угодами стосовно певних видів рухомих речей відповідно до пунктом другим статтею 164 ЦК України. Яскравим прикладом тому можуть бути дещо обмежені в плані обороту речі. Лише тоді реєстраційний акт грає правовстановлюючу роль, і навіть впливає реальність вироблених із цими об'єктами угод. Подібну реєстрацію не варто плутати з технічною, відповідно до якої, наприклад, реєструється автотранспорт або зброя для стрілянини. Вона впливає виключно на здійснення певних прав громадянського характеру, але не на їх формування, доповнення або припинення зовсім.
Відповідно до статті 130 ГК РФ виділяються деякі нерухомого характеру:
Як з'ясувалося, останній категорії неналежним чином може спричинити несприятливі наслідки. Практика показує, що віднесення майнових комплексів у першому та другому угрупованні нерухомості, як правило, великих труднощів не викликає. Аналогічні операції щодо третьої групи на сьогоднішній день проходять досить проблематично і породжують чималу кількість питань. Відповідно до статті 130 ДК РФ, якісною кваліфікуючою ознакою нерухомого майна служить виключно зв'язок із землею, що носить міцний характер, а також неможливість зміни місцезнаходження тих чи інших об'єктів у зв'язку з їх призначенням.
Чому ж розмежовуються так складно? Справа в тому, що проблема міцності зв'язку будови об'єкта із землею не вирішується принциповим чином. Остаточне рішення насамперед залежить від обставин стосовно кожного випадку окремо.
У ФЗ про майно говориться, що для опису укладаючого угруповання в контексті міцного зв'язку безпосередньо з землею і переміщення об'єктів з настанням несумірності шкоди їхньому прямому призначенню слід виділити деякі сукупності ознак оцінки майнових комплексів як нерухомих:
На сьогоднішній день у законодавчих актах немає класифікації об'єкта як нерухомості. Так, необхідно виділити деякі критерії з приводу віднесення майнових комплексів до нерухомих, серед яких основним є землею (нерозривний зв'язок між ними).
Так, у літературі юридичного характеру прийнято виділяти два основні положення щодо цього. Одне говорить про те, що питання нерухомого майна є поняттям юридичним, а не фактичним. Протилежну думку висловлює Вітрянський В.В.: для того, щоб визнати річ нерухомою, необхідний лише міцний її зв'язок з якоюсь земельною ділянкою та виключення переміщення без незрівнянної шкоди її безпосередньому призначенню. Слід зазначити, що це положення про зв'язку міцного характеру що неспроможні обумовлюватися лише чинником часу. ГК РФ, який регламентує інститут нерухомості, не включає вказівку на тимчасовість міцного зв'язку. Саме тому щодо правозастосовної практики у процесі вирішення відповідної проблеми превалюють нормативи публічної галузі права, які однозначним чином не бажають визнавати тимчасово встановлені споруди об'єктами нерухомості незалежно від міцності їхнього зв'язку безпосередньо із землею.
Крім нерозривного зв'язку між землею та об'єктом нерухомості, сьогодні відомі такі критерії віднесення майна до нерухомого:
Як з'ясувалося, нерухоме майно займає особливу позицію щодо цивільного обігу. Відповідно до норм актуального законодавства Російської Федераціїдо нерухомості відносяться такі позиції:
Цивільне право; підприємницьке право; сімейне право; міжнародне приватне право
DOI 10.24411/2073-3313-2019-10342
НЕРУХОМІСТЬ ЯК ОБ'ЄКТ ГРОМАДЯНСЬКОГО ПРАВА В УМОВАХ РЕФОРМУВАННЯ ГРОМАДЯНСЬКОГО ЗАКОНОДАВСТВА
Олександр Олександрович ДАРКОВ, доцент кафедри цивільного права, цивільного та арбітражного процесу Державного університету із землеустрою, Віце-президент Російського юридичного клубу, кандидат юридичних наук E-mail: [email protected]
Наукова спеціальність: 12.00.03 – цивільне право; підприємницьке право;
сімейне право; міжнародне приватне право
Анотація. Процеси формування в Росії нової економічної та правової основивзаємодії підприємців, представників органів влади та структур громадського контролю, а також розробка та впровадження якісно нової системи елементів адміністративного регулювання управління економікою зумовлюють гостру потребу комплексної модернізації правового регулювання.
Нерухоме майно, всі його види, традиційно є одним з найбільш значущих об'єктів цивільно-правового регулювання, має значну інвестиційну привабливість, що в умовах реформування цивільного законодавства зумовлює необхідність постійного моніторингу правозастосовчої та правореалізаційної практики у сфері цивільного обороту нерухомості.
При цьому умовою ефективності цих змін є використання як традиційного, так і інноваційного російського та зарубіжного досвіду цивільно-правового регулювання.
Ключові слова: законотворчість, громадянське право, нерухомість.
Анотація. Процеси формування в Росії нової економічної і громадської основи cooperation entrepreneurs, representatives public authorities and structures of public control, and development and implementation of qualificatively new system of elements of administrative regulation of economy management show critical need for complex modernization of legal regulation.
Справжня особливість, і всі типи є традиційно поміж найбільш важливими об'єктами цивільного регулювання, вони мають значний investment potential, які в контексті реформування цивільної влади, кажуть, що потребує постійного переміщення закону-насильства і правого-насильства components of civil relations in the field of civil transactions with real property.
При тому ж часі, використання традиційної і інноваційної російської і іноземної практики цивільного регулювання є умовою ефективності цих змін.
Keywords: правові твори, цивільні права, реальні властивості.
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
Характеристика нерухомого майна як об'єкта цивільних правовідносин становить значний інтерес із позиції науки громадянського права. Найважливіше значеннямає вона і з позицій правового регулювання, оскільки об'єкти регулювання відрізняються винятковим розмаїттям.
Мета цієї статті - представити характеристику правового стану нерухомого майна. Така характеристика актуалізується тим, що реформу цивільного законодавства здебільшого завершено.
Що ж є поняття «нерухомість», «нерухоме майно» в сучасних умовах?
Нерухоме майно (нерухомість) - одне із наріжних інститутів цивілістики, громадянського обороту, товарного ринку. Із загальної класифікації речей у цивільному праві випливає: нерухомі речі постійно перебувають у тому самому місці, мають індивідуальні ознаки, є ділячими і незамінними. У той самий час, з погляду права, нерухомість - категорія, що має значним суб'єктивним характером.
Правове значення поділу речей на рухомі та нерухомі пов'язується із встановленням для них, відповідно, різного правового режиму.
Зазначимо, що згідно з нормами статей 164, 223 ЦК України набуття права власності на нерухоме майно, відмова від нього здійснюються виключно в режимі гласності з обов'язковістю державної реєстрації правочинів з нерухомими речами, доступною для ознайомлення третім особам.
При придбанні права власності на нерухомі та рухомі безгосподарні речі та речі, від яких власник відмовився, передбачається різний порядок регулювання. Іпотека може бути встановлена виключно щодо нерухомих речей.
Звернемося до понятійного апарату, закріпленого нормами ЦК України. Відповідно до п. 1 ст. 130 ДК РФ «до нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) відносяться земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва. До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські, що підлягають державній реєстрації.
судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Законом до нерухомих речей то, можливо віднесено й інше майно»1.
Як очевидно з визначення нерухомості, законодавець поділяє два виду нерухомих речей: речі, нерухомі з їхньої природи, і речі, віднесені до нерухомих з закону, тобто. речі, визнані такими законом. У свою чергу, речі, нерухомі в силу їхньої природи, поділяються на такі категорії:
а) земельні ділянки;
б) ділянки надр, тобто. об'єкти, що становлять єдине ціле із земельними ділянками;
в) об'єкти, нерозривно пов'язані із землею, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе (наприклад ліси, багаторічні насадження, будівлі, споруди).
В.В. Вітрянський зазначає, що з погляду Цивільного кодексу РФ базове поняття «нерухома річ» (нерухоме майно), насправді говорить не про єдиний об'єкт нерухомості (як об'єкт цивільних прав), а про чотири категорії нерухомого майна.
■ нерухомі речі за своїми природними властивостями: земельні ділянки, ділянки надр;
■ нерухомість за ознакою нерозривного фізичного та юридичного зв'язку із землею: будівлі, споруди та інші об'єкти, переміщення яких без невідповідних збитків неможливе;
■ нерухомість за законом: повітряні та
морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти;
■ нерухомість, віднесена іншими законами до такої: підприємства, майнові комплекси, що використовуються у підприємницькій діяльності, які включають як рухоме, так і нерухоме майно, використання якого підпорядковане єдиній господарській меті; жилі приміщення; кондомі-німуми; об'єкти незавершеного будівництва2.
Правові режими різних видів нерухомого майна характеризуються значною кількістю особливостей. До найважливіших з них належать такі:
1. Право власності та інші речові права на нерухомі речі, обмеження цих прав, їх виникнення, перехід та припинення підлягають державній реєстрації.
2. Існує обмеження прав використання земельних ділянок, оскільки права на
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
ділянки під розміщеними ними об'єктами який завжди належать власникам нерухомого майна (наприклад, з причин, зазначених у ст. 35 ЗК РФ; регулюються у громадських інтересах різними нормативними актами)3. Стаття 1 ЗК РФ закріплює принцип єдності долі земельних ділянок та міцно пов'язаних з ними об'єктів, згідно з яким «усі міцно пов'язані із земельними ділянками об'єкти йдуть долі земельних ділянок, за винятком випадків, встановлених федеральними законами»4.
3. Відповідно до загального правила, встановленого ДК РФ, якщо інше не передбачено договором про відчуження будівлі або споруди, до набувача переходить право власності на ту частину земельної ділянки, яка зайнята будівлею (спорудою) і необхідна для її використання)5. Судячи з матеріалів судової практики, при купівлі будівлі, що знаходиться на земельній ділянці, що не належить продавцю на праві власності, покупець набуває права користування земельною ділянкою, яка зайнята цією нерухомістю і необхідна для її використання, на тих же умовах, що й продавець нерухомості, якщо інше не передбачено законом.
На сьогоднішній день, з урахуванням завершення етапу суттєвого реформування цивільного законодавства, розпочатого у 2012 р., можна зробити такі висновки щодо понятійного апарату у сфері нерухомості:
1. Визначення нерухомої речі, що міститься в Цивільному кодексі України, навряд чи потребує перегляду.
2. Ліси, багаторічні насадження, відокремлені водні об'єкти вже виключені зі списку нерухомості.
3. До списку об'єктів нерухомості кодифікованого цивільного закону внесено деякі доповнення у вигляді комплексу нерухомого майна, приміщень (житлових та нежитлових).
Аналізуючи поняття "нерухомість", зупинимося на деяких особливостях визначень понять "нежитлове приміщення" та "житлове приміщення".
У законодавстві визначення нежитлового приміщення відсутнє.
На думку В.В. Вітрянського, єдиним варіантом його формування є систематичний аналіз норм законодавства. «Нежитлове приміщення - це приміщення, яке використовується для житла, тобто. що не є житловим і не віднесене до такого. Житлове приміщення, як це випливає із Житлового кодексу
РФ, призначене проживання громадян; нежитлові приміщення - це приміщення, використовувані для виробництва, господарську діяльність тощо»6.
Таким чином, в даний час видаються безпідставними суперечки про те, чи є нежитлові приміщення самостійними об'єктами нерухомості, чи можуть бути об'єктами угод, у тому числі договору оренди.
Можна погодитися з такою точкою зору: «На наш погляд, нежитлові приміщення необхідно класифікувати на ті, які можуть бути об'єктами угод, у тому числі оренди, і ті, які такими виступати не можуть»7. Можна погодитися з цією точною зору.
Визначення житлового приміщення міститься у ст. 6 ЖК РФ. «Житловим приміщенням визнається ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства)»8. Докладніше класифікація житлових приміщень буде розглянута нижче.
До об'єктів нерухомості відносяться також інші об'єкти, переміщення яких неможливе без невідповідної шкоди їхньому призначенню. До інших об'єктів можна включити об'єкти незавершеного будівництва, які з 1 січня 2005 р. вважаються об'єктами нерухомості.
Про підприємства як об'єкти, що належать до нерухомих речей, йдеться у п. 1 ст. 132 ЦК України. У цьому підприємство сприймається як майновий комплекс. Відповідно до ст. 134 ГК РФ майнові комплекси відносяться до складних речей, до складу яких можуть входити нерухомі та рухомі речі.
До речей, визнаним законом нерухомістю, відносяться повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти (літальні апарати, зроблені та запущені в космічний простір людиною). Перелік, наведений у п. 2 ст. 130 ЦК України, не є вичерпним. До такого роду нерухомих речей законом можуть бути віднесені й інші об'єкти.
Найважливішою умовою для надання названим об'єктам правового статусу нерухомих речей є необхідність їх державної реєстрації та реєстрації прав на цей вид нерухомості та угод з нею. Державна реєстрація морських судів, судів внут-
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
раннього плавання, а також прав на них проводиться спеціалізованими державними органами та організаціями, передбаченими Кодексом торгового мореплавання Російської Федерації (КТМ РФ) та Кодексом внутрішнього водного транспорту Російської Федерації.
Слід зазначити, що визнані законом нерухомістю об'єкти дуже різноманітні. Вони, безперечно, заслуговують на окреме самостійне дослідження, і в контексті цієї статті як приклад зупинимося лише на правовому статусі судів змішаного «річка - море» плавання.
Судно змішаного (річка – море) плавання не можна віднести ні до категорії суден морських, ні до категорії суден внутрішнього плавання – це самостійний вид суден, що у ст. 130 ДК РФ як об'єкти нерухомості не згадується.
Однак згідно з абз. 2 п. 1 ст. 130 ЦК України законом до нерухомих речей може бути віднесено й інше майно. Відповідно до підп. 5 п. 1 ст. 4 Федерального закону «Про концесійні угоди» суду змішаного (річка - море) плавання відносяться до об'єктів концесійної угоди як нерухоме майно.
Відповідно до п. 26 ст. 2 Федерального закону «Про основи державного регулювання зовнішньоторговельної діяльності» суду змішаного (річка – море) плавання, включені до категорії «товар», віднесені до нерухомості.
Розглянемо докладніше про проблеми класифікації об'єктів нерухомості.
Класифікацію нерухомого майна надано законодавцем у п.1 ст. 130 ГК РФ, де все воно ділиться на два основні види:
■ нерухоме майно, що є таким за своєю природою,
■ нерухоме майно, визнане таким законом.
До речей, які вважаються нерухомими з природи, ставляться земельні ділянки, ділянки надр і всі, що міцно пов'язані з землею, тобто. об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
До речей, визнаним законом нерухомими, відносяться повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти. Перелік, наведений у п. 2 ст. 130 ЦК України, не є вичерпним. До такого роду нерухомих речей законом можуть бути
віднесені й інші об'єкти (наприклад, об'єкти, що затонули).
Юридична наука створила кілька масштабних класифікацій нерухомого майна за різними критеріями. Так, за формами власності нерухомі речі поділяються на:
■ приватні, тобто. перебувають у власності громадян ( фізичних осіб) або у власності юридичних осіб;
■ публічно-правові, тобто. які у власності публічно-правових утворень.
Об'єкти публічно-правової власності включають: об'єкти, що у федеральної власності; об'єкти, що у власності суб'єктів федерації; об'єкти, що перебувають у муніципальній власності; змішаної форми власності, тобто. які у спільній власності різних суб'єктів цивільного права - приватних, публічно-правових.
За фізичним статусом нерухомі речі можуть бути поділені на:
■ земельні ділянки;
■ ділянки надр;
■ будівлі та споруди;
■ приміщення;
■ інші об'єкти, переміщення яких неможливе без невідповідної шкоди їхньому призначенню;
■ підприємства як майнові комплекси, які використовуються для здійснення підприємницької діяльності;
■ рухомі речі, які віднесені до категорії нерухомості в силу закону (повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти).
За характером споживання та складом власників та користувачів нерухомість (у вигляді будівель, споруд) можна розділити на:
■ житловий фонд – нерухоме майно у житловій сфері, що забезпечує потреби людей у проживання. Поряд із поняттям житлове приміщення житлове законодавство закріплює вичерпний перелік видів житлових приміщень, визначений у ст. 16 ЖК РФ, та його поняття. До житлових приміщень належать:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
3) кімната;
■ нежитловий фонд - нерухоме майно, що використовується, як правило, з метою по-
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
отримання доходу, тобто. під час здійснення підприємницької (виробничої, сільськогосподарської та іншої) діяльності.
За характером та цілями використання у цивільному обороті нерухомі речі можна класифікувати на:
■ нерухомість, вилучену з цивільного обігу;
■ нерухомість, що використовується для житла;
■ нерухомість, що використовується в підприємницьких цілях;
■ нерухомість, що використовується для суспільно значущих цілей;
■ нерухомість, що має значення пам'яток історії та культури.
Оцінити значення категорії «нерухомість» в умовах розвитку громадянського права можна з позицій історико-аналітичного огляду правового регулювання, тим більше, що перебіг реформи цивільного законодавства також можна розглядати у ретроспективі. Намагатимемося відповісти на запитання: які основні закономірності розвитку категорії «нерухомість» у пострадянській російській цивілістиці.
У результаті становлення інститутів ринкової економіки, внаслідок надміру інтенсивних заходів щодо приватизації державного та муніципального майна, виникло безліч приватних осіб, які є власниками будівель, будівель, споруд та інших об'єктів нерухомості. Важливо, що земельні ділянки, які займає відповідна нерухомість, у той час, як правило, не були сформовані. Земля (за рідкісним винятком) залишалася у державній власності. Її приватизація як об'єкта нерухомості здійснювалася згодом.
У такій ситуації можна було забезпечити обіг нерухомості, тільки визнавши будівлі, будівлі, споруди і навіть окремі приміщення самостійними об'єктами права власності та інших речових прав, а також цивільно-правових угод і тим самим відірвавши їх від відповідних земельних ділянок. Цілком передбачувано, що земельні ділянки, зайняті об'єктами нерухомого майна, були підпорядковані правилу про долю долі зазначених об'єктів: кожен їх новий власник отримував ті ж права з використання земельної ділянки, що і попередній власник.
Застосований у Цивільному кодексі України спосіб регулювання речових прав на нерухоме майно та
обороту нерухомості був, швидше за все, єдино можливим у цій ситуації. Але надалі такий спосіб перестав бути ефективним, чому сприяло наділення власників будівель, будівель та споруд винятковим правом приватизації земельних ділянок, зайнятих відповідними об'єктами нерухомості (ст. 36 ЗК РФ).
Надалі, у зв'язку з розвитком міжнародного торгового обороту, виникла потреба уніфікації та корекції положень ЦК РФ у бік зближення з правилами регулювання відповідних відносин у праві Європейського Союзу. Подібні тенденції зберігалися у наступні роки, зокрема, у рамках вступу Росії до СОТ.
Ще одним чинником розвитку російської цивілістики стала можливість використання у російському законодавстві нових досягненьу сфері модернізації цивільних кодексів деяких європейських країн (наприклад, позитивного німецького досвіду щодо здійснення реформи зобов'язального права у 2002 р.). Ця реформа була зумовлена необхідністю реалізації в національному праві численних нормативних актів Європейського Союзу, зокрема директив ЄС: про купівлю-продаж споживчих товарів та гарантії їх якості; про заходи щодо боротьби із затримками платежів у діловому обороті; про електронний діловий оборот9.
Ще однією «віхою», що знаменує черговий етап розвитку правового режиму нерухомості, став Національний проект «Житло» - програма з покращення житлових умов громадян, оголошена 5 вересня 2005 р. на зустрічі Президента Російської Федерації В.В. Путіна з урядом, парламентом та головами регіонів у рамках Програми пріоритетних національних проектів.
Слід зазначити, що серйозних змін правового режиму нерухомості ця діяльність викликала, але вплинула весь характер цілей і завдань, декларованих у наступних нормативних актах.
24 вересня 2008 р. було заявлено про те, що проект буде «переформатовано» на державну програму, реалізація якої розпочнеться з 2009 р. Проте на засіданні Ради з реалізації національних проектів 24 грудня 2008 р. статус проекту було збережено (до Держпрограми було переведено національний проект "Розвиток АПК").
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
30 листопада 2012 р. Уряд РФ затвердив державну програму «Забезпечення доступним та комфортним житлом та комунальними послугамигромадян Російської Федерації» на 2013 – 2020 роки» (розпорядження від 30.11.2012 р. № 2227-р). У тексті програми згадується національний проект «Житло» як реалізований з 2006 р. Прямо ці два документи не взаємопов'язані, хоча за своїм форматом програма нагадує документи, що використовувалися з реалізації національного проекту.
У 2008 р. Рада при Президентові РФ з кодифікації та вдосконалення цивільного законодавства розробила та представила Президенту РФ пропозиції щодо організації роботи Ради, спрямованої на подальший розвиток цивільного законодавства, які потім знайшли відображення в Указі Президента РФ від 18 липня 2008 р. № 1108 «Про вдосконаленні Цивільного кодексу Російської Федерації »(далі - Указ № 1108)10.
У результаті стаття 130 ДК РФ залишилася в колишній редакції, хоча в редакції законопроекту, прийнятого в першому читанні, ця стаття включала правила про те, що земельна ділянка і будівлі, що знаходяться на ній, споруда, об'єкт незавершеного будівництва, що належать на праві власності одній особі, визнаються єдиним об'єктом та беруть участь у цивільному обороті як одна нерухома річ.
Норми, які були включені до тексту ст. 130 ЦК України, були покликані законодавчо закріпити положення, що склалися як у доктрині, так і в судовій практиці. Наприклад, у 2005 р. під час підготовки постанови Пленуму ВАС РФ від 24 березня 2005 р. № 11 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» до його тексту було включено роз'яснення, згідно з яким угоди, воля сторін щодо яких спрямована на відчуження будівлі , будівлі, споруди без відповідної земельної ділянки або відчуження земельної ділянки без об'єктів нерухомості, що знаходяться на ній, якщо земельна ділянка та розташовані на ній об'єкти нерухомості належать на праві власності одній особі, є нікчемними.
Такий самий порядок відчуження земельних ділянок, що належать одній особі, і об'єктів нерухомості, що знаходяться на них, повинен застосовуватися і при припиненні права на землю у разі реквізиції, конфіскації будівлі, будівлі, споруди, звернення стягнення на вказане нерухоме майно за обов'язковим законодавством.
ствам його власника (статті 242, 243, 237 ДК РФ)11.
Наведене вище роз'яснення Пленуму ВАС РФ засноване на визнанні земельної ділянки та розташованого на ньому нерухомого майна єдиним об'єктом, що виступає в обороті як єдина нерухома річ.
Багато невирішених проблем залишається щодо правового режиму житлових та нежитлових приміщень. Так, під час підготовки Концепції розвитку законодавства про нерухоме майно (2002-2003 рр.) ставилося завдання врегулювати відповідні правовідносини. Як зазначалося в Концепції, «залежно від конструктивних особливостей та способу використання у будівлі (споруді) можуть бути виділені одне або кілька приміщень, тобто. конструктивно та просторово відокремлених частин усередині будівлі (споруди), придатних для використання. Приміщення, на відміну від будівлі, позбавлене будь-якого матеріального вираження. Таким чином, приміщення - це річ виключно в юридичному значенні цього слова »12.
Цим коло проблем не вичерпується. При визнанні приміщення нерухомою річчю постає питання правовому режимі спільного майна будівлі. До такого майна належать: несучі та огороджувальні конструкції, міжповерхові перекриття, дах, фундамент, інженерне обладнання, так звані приміщення загального користування (сходові отвори, холи та ін.), які об'єднуються за критерієм непридатності їх для самостійного використання як житлове або нежитлове приміщення. .
Як зазначалося в Концепції розвитку законодавства про нерухоме майно, правовий режим об'єктів спільного майна «має забезпечувати для всіх без винятку власників приміщень, з одного боку, безумовну можливість безперешкодного користування ними відповідно до їх призначення, а з іншого - безумовний розподіл тягаря утримання їх у стан, що забезпечує можливість їх використання за призначенням. Оскільки в обох випадках йдеться про «безумовність», єдиний правовий режим, що забезпечує це, є режимом спільної часткової власності»13.
Цікаво, що в постанові Пленуму ВАС РФ від 23 липня 2009 р. № 64 «Про деякі питання практики розгляду спорів про права власників приміщень на загальне майно
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
ство будівлі» рекомендувалося арбітражним судам застосовувати до нежитлових приміщень за аналогією закону (ст. 6 ЦК України) правила, що регулюють відносини власників приміщень у багатоквартирному будинку (статті 289, 290 ЦК України, ст. 36 ЖК РФ).
Там само роз'яснювалося, що право спільної часткової власності на спільне майно будівлі належить власникам приміщень через закон незалежно від його реєстрації в ЄДРП. При переході права власності на приміщення до нового власника одночасно переходить і частка у праві спільної власності на спільне майно будівлі незалежно від того, чи є у договорі про відчуження приміщення відповідна вказівка (пункти 1, 3, 5 постанови).
Ще одним складним об'єктом нерухомості, що вимагає підвищеної уваги, Став єдиний майновий комплекс. У ДК РФ під ним розуміється сукупність об'єднаних єдиним призначенням будівель, споруд та інших речей, нерозривно пов'язаних фізично та технологічно, зокрема лінійних об'єктів ( залізниці, Лінії електропередачі, трубопроводи та ін), або розташованих на одній земельній ділянці, якщо в єдиному державному реєстрі прав на нерухоме майно зареєстровано право власності на сукупність зазначених об'єктів в цілому як на одну нерухому річ (ст. 131 ЦК України)14.
У той самий час підприємство як майновий комплекс мало залишитися окремим об'єктом обороту, права який можуть переходити як виходячи з закону, і по угодам. При цьому відомості про угоди, предметом яких є підприємство, підлягали обов'язковій публікації (ст. 132 у редакції законопроекту).
На жаль, до нашого часу правові режими різних об'єктів нерухомості сформовані мало, й у процесі взаємодії друг з одним і з суміжними правовими інститутами за сучасних умов виникає чимало протиріч. Сформоване становище можна виправити, запро-
живий комплексне, повноцінне та адекватне регулювання відповідних правовідносин.
Характеристика нерухомості як об'єкта цивільних правовідносин не вичерпується рамками наукової статті. Сьогодні існує потреба розробки та впровадження концептуально нового механізму правового регулювання правових режимів нерухомості з урахуванням сучасних тенденцій розвитку науки цивільного права.
1 Цивільний кодекс РФ (частина перша) від 30.11.1994 р. № 51-ФЗ (з урахуванням ізм. І доп., набрання чинності 01.01.2019 р.) // УПС «Консультант Плюс»
2 Вітрянський В.В. Реформа російського громадянського законодавства. Проміжні висновки. М: Статут 2016.
4 Земельний кодекс РФ від 25.10.2001 р. № 136-ФЗ (з ізм. І доп., Набрання чинності з 01.01.2019) // УПС «Консультант Плюс»
5 Цивільний кодекс РФ (частина перша)...
6 Вітрянський В.В. Указ. тв.
7 Удосконалення законодавства, що регулює оборот нерухомого майна. Концепція розвитку громадянського законодавства про нерухоме майно: Матер. конф. / Відп. ред. В.В. Вітрянський. З. 35-36.
8 Житловий кодекс РФ від 29.12.2004 р. № 188-ФЗ // УПС «Консультант Плюс»
9 Бергман В. Введення до розуміння німецького Цивільного уложення // Громадянське укладання Німеччини. 3-тє вид., перераб. М: Волтерс Клувер, 2008. С. 13.
10 Указ Президента РФ від 18.07.2008 р. № 1108 «Про вдосконалення Цивільного кодексу Російської Федерації» // http://www.consultant.ru/document/cons_ с!ос_ЬА, ^1Ш02/
11 Постанова Пленуму ВАС від 24.03.2005 р. № 11 «Про деякі питання, пов'язані із застосуванням земельного законодавства» // http://www.consultant.ru/ document/cons_doc_LAW_52891/
12 Удосконалення законодавства, що регулює оборот нерухомого майна. З. 34, 44.
13 Див. Також: Чаплін Н.Ю. Концепція єдиного об'єкта нерухомості: до питання про доцільність та можливості її реалізації в російському законодавстві // Журнал рос. права. 2019. № 1; УПС "Консультант Плюс". 1997 – 2019.
14 Цивільний кодекс РФ...
ЗАКОН І ПРАВО 08-2019
1. До нерухомих речей (нерухоме майно, нерухомість) належать земельні ділянки, ділянки надр і все, що міцно пов'язане із землею, тобто об'єкти, переміщення яких без невідповідної шкоди їхньому призначенню неможливе, у тому числі будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва.
До нерухомих речей відносяться також повітряні та морські судна, що підлягають державній реєстрації, судна внутрішнього плавання. Законом до нерухомих речей може бути віднесено інше майно.
До нерухомих речей належать житлові та нежитлові приміщення, а також призначені для розміщення транспортних засобів частини будівель або споруд (машино-місця), якщо межі таких приміщень, частин будівель чи споруд описані у встановленому законодавством про державний кадастровий облік порядок.
2. Речі, що не належать до нерухомості, включаючи гроші та цінні папери, визнаються рухомим майном. Реєстрація прав на рухомі речі не потрібна, крім випадків, зазначених у законі.
1. У коментованій статті здійснюється розподіл речей на нерухоме та рухоме майно, пропонується характеристика нерухомості (див. далі). При цьому щодо рухомості встановлено правило: «Те, що не є нерухомим, відноситься до рухомого майна».
2. У п. 1 пропонується поняття нерухомості. У цьому виділяються такі ознаки.
По-перше, нерухомість (нерухоме майно) - це річ, тобто. предмет матеріального світу, який призначений задовольняти певні потреби і можливо у володінні людини. Інші види майна, включаючи майнові права, нерухомими бути не можуть ні за своєю природою, ні в силу вказівки закону.
———————————
Див: Радянське цивільне право: Підручник: У 2 т. М., 1985. Т. 1. С. 180 - 181 (автор глави - О.А. Красавчиков).
Див: Козир О.М. Нерухомість у новому Цивільному кодексі Російської Федерації // Цивільний кодекс Росії. Проблеми. Теорія. Практика: Збірник пам'яті С.А. Хохлова / Відп. ред. О.Л. Маковський. М., 1998. З. 275.
По-друге, нерухомістю є земельні ділянки та все, що міцно пов'язане із землею.
По-третє, переміщення об'єкта нерухомості без непомірної шкоди його призначенню неможливе (можливе виняток, встановлений федеральним законом). У цьому позначений критерій, використання якого дозволяє встановити, наскільки міцно об'єкт пов'язані з землею.
Тут же дається зразковий перелік окремих видів нерухомості: земельні ділянки, ділянки надр, будівлі, споруди, об'єкти незавершеного будівництва, інше майно, що відповідає названим ознакам (річ, міцно пов'язана із землею, тобто об'єкт, переміщення якого без невідповідної шкоди його призначенню неможливо).
Наведений перелік нерухомого майна включено до Цивільного кодексу як для ілюстрації положень про ознаки нерухомості. Цей перелік має і самостійне значення. Розгляд ознак нерухомих речей порівняно з цим переліком дозволяє зрозуміти як текст, а й підтекст закону, як його букву, а й дух. Наявністю зазначеного переліку задається планка, що розмежовує рухомі і нерухомі речі. Так, зрозуміло, що не можна розташовувати в одному логічному ряду земельну ділянку або будівлю та садову лаву, навіть якщо вона дуже міцно пов'язана із землею і переміщення її неможливе без невідповідної шкоди її призначенню. Садова лава, незважаючи на наявність цих обставин, нерухомістю, як правило, не визнається.
3. Таким чином, поняття нерухомості досить елементарно, докладно розроблене наукою громадянського права, в основних своїх рисах легко засвоюється як юристами, так і людьми, які не є досвідченими в юриспруденції. Однак це аж ніяк не означає відсутності труднощів при вирішенні питання про визнання нерухомістю конкретного об'єкта: те, що виглядає чи не бездоганно з теоретичної точки зору, нерідко викликає практичні складнощі, особливо коли використовуються оцінні категорії. (Щодо поняття нерухомості до них відносяться: «міцний зв'язок із землею», «нерозмірний збиток».)
Г.Ф. Шершеневич зазначав: «Зрозуміло, що питання міцності і зв'язку будівлі із землею може бути вирішено принципово з повною точністю. Рішення його залежить від ситуації кожного випадку окремо» . Зрозуміло, що рішення прийматиметься не тільки на основі об'єктивних критеріїв, сформульованих у статті 130 ГК РФ, що коментується, а й під впливом суб'єктивних факторів. До останніх відносяться і рівень юридичних знань особи, що приймає рішення, і здатність трансформувати загальні уявлення про нерухомість стосовно конкретної ситуації з урахуванням специфіки того чи іншого предмета, і т.д. Важливе значення мають теоретичні розробки проблем класифікації майна на рухоме та нерухоме, а також державної реєстрації нерухомості.
———————————
Шершеневич Г.Ф. Підручник російського громадянського права (за вид. 1907). М: Спарк, 1995. С. 96.
У юридичній літературі висловлюється думка, відповідно до якої нерухоме майно у ст. 130 ГК РФ - це поняття юридичне, а не фактичне. Як обґрунтування цієї позиції вказується, що нерухомістю може визнаватись «лише майно, на яке може бути встановлено право власності та інші права. А для таких прав необхідна відповідна державна реєстрація» .
———————————
Козир О.М. Указ. тв. С. 276.
Навряд такий підхід можна визнати правильним. Розподіл речей на рухомі та нерухомі обумовлено об'єктивно існуючими відмінностями між цими двома видами речей (природою цих речей). Нерухомість нерухомого майна протиставляється мобільності рухомого, і така відмінність має, безперечно, правові наслідки.
———————————
Див: Саваті Р. Теорія зобов'язань. М., 1972. З. 57.
Здається, юридичній науці слід переглянути надзвичайно поширену концепцію, відповідно до якої заперечується факт існування як нерухомості самовільно збудованого житлового будинку, реально існуючих будівель, споруд тощо. досі державної реєстрації цих об'єктів. Та обставина, що на такі речі не виникає право власності, не має тягнути висновку про те, що вони не вважаються нерухомістю, є рухомим майном тощо.
———————————
наприклад, Коментар частини першої Цивільного кодексу Російської Федерації. М.: Спарк, 1995. С. 283 - 284; Коментар до Цивільного кодексу Російської Федерації (частина перша) (постатейний). М: Юрид. фірма "Контракт"; Інфра-М, 1997. С. 439 - 440, 445.
Протилежний підхід породжує низку питань. Зокрема, якщо самовільна споруда не є нерухомістю, то що підлягає знесенню? Коли йдеться про можливість визнання права власності на самовільне будівництво, то хіба мається на увазі рухоме майно? Звісно, йдеться про визнання права власності на житловий будинок, іншу будівлю, споруду, тобто. на нерухомість. Але якщо вирішується питання про визнання права власності, отже, річ існує саме як нерухомість.
У п. 1 ст. 222 ГК РФ прямо вказується, що самовільною спорудою є житловий будинок, іншу будову, споруду чи інше нерухоме майно. Особа, яка здійснила самовільне будівництво, не набуває на неї права власності. Остання вказівка, включена до п. 2 ст. 222 ЦК України, звичайно, не перекреслює наведеного поняття самовільної споруди як майна нерухомого. В іншому випадку всупереч законам логіки повиснуть у повітрі всі правила, що містяться у п. п. 2, 3 ст. 222 ЦК України.
Нарешті, і це головне, у коментованій статті щодо нерухомості не згадується такої її ознаки, як наявність державної реєстрації. Для визнання речі нерухомої потрібен міцний зв'язок із землею, неможливість її переміщення без невідповідної шкоди її призначенню. І не більше.
Земля та інші природні ресурси можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої іншими способами тією мірою, якою їхній оборот допускається законами про землю та інші природні ресурси (). Майнові відносини щодо володіння, користування та розпорядження земельними ділянками, а також щодо здійснення угод з ними регулюються цивільним законодавством, якщо інше не передбачено земельним, лісовим, водним законодавством, законодавством про надра, про охорону довкілля, Спеціальними федеральними законами (п. 3 статті 3 ЗК Росії).
Індивідуалізація земельної ділянки як об'єкта права відбувається внаслідок державного кадастрового обліку земельних ділянок.
Державний кадастровий облік земельних ділянок здійснюється в порядку, встановленому Федеральним законом від 24 липня 2007 N 221-ФЗ «Про державний кадастр нерухомості» (ст. 70 ЗК РФ).
———————————
Відомості Верховної РФ. 2007. N 31. Ст. 4017.
6. Надра є частиною земної кори, розташованої нижче ґрунтового шару, а за його відсутності - нижче земної поверхні і дна водойм і водотоків, що сягають глибин, доступних для геологічного вивчення та освоєння. Відносини, що виникають у зв'язку з геологічним вивченням, використанням та охороною надр території Російської Федерації, її континентального шельфу, а також у зв'язку з використанням відходів гірничодобувного та пов'язаних з ним переробних виробництв, торфу, сапропелів та інших специфічних мінеральних ресурсів, включаючи підземні води, розсоли та рапу соляних озер та заток морів, регулюються Законом про надра. Деякі з названих відносин регулюються та іншими федеральними законами та правовими актами (наприклад, Федеральними законами від 30 листопада 1995 р. N 187-ФЗ «Про континентальний шельф Російської Федерації», від 26 березня 1998 р. N 41-ФЗ «Про дорогоцінні метали та дорогоцінного каміння» , Інструкцією з оформлення гірських відводів для розробки родовищ корисних копалин та ін.). Надра в межах території Російської Федерації, включаючи підземний простір і корисні копалини, енергетичні та інші ресурси, що містяться в надрах, є державною власністю. Питання володіння, користування та розпорядження надрами перебувають у спільному віданні Російської Федерації та суб'єктів Федерації.
———————————
Відомості Верховної РФ. 1995. N 49. Ст. 4694.
Відомості Верховної РФ. 1998. N 13. Ст. 1463.
Затверджено Постановою Міністра природних ресурсів РФ від 7 лютого 1998 N 56 начальником Держгіртехнагляду Росії від 31 грудня 1997 N 58 // Бюлетень нормативних актів. 1998. N 7.
Ділянки надр не можуть бути предметом купівлі, продажу, дарування, наслідування, вкладу, застави або відчужуватись в іншій формі. Права користування надрами можуть відчужуватися або переходити від однієї особи до іншої в тій мірі, як і їх оборот допускається федеральними законами.
Використовувані ділянки надр є геометризовані блоки надр (ст. 2 Закону про надра).
Надра надаються у користування для геологічного вивчення, розвідки та видобутку корисних копалин, будівництва та експлуатації підземних споруд тощо. (Ст. 6 Закону про надра).
Користувачами надр може бути суб'єкти підприємницької діяльності, зокрема учасники простого товариства, іноземні громадяни, юридичних осіб, якщо федеральними законами встановлено обмеження надання права користування надрами. Ділянки надр надаються у користування визначений термін чи обмеження терміну. Так, для геологічного вивчення ділянки надр можуть надаватися терміном до п'яти років, для видобутку підземних вод- терміном до 25 років і т.д. Без обмеження строку можуть бути надані ділянки надр для будівництва та експлуатації підземних споруд, не пов'язаних із видобутком корисних копалин, будівництва та експлуатації підземних споруд, пов'язаних із захороненням відходів, будівництва та експлуатації нафто- та газосховищ, а також для утворення геологічних об'єктів, що особливо охороняються. інших цілей.
7. Щодо таких згадуваних у коментованій статті 130 Цивільного кодексу Росії об'єктів нерухомості, як будівлі та споруди, найбільш обґрунтованою є позиція В.В. Вітрянського, який вважає, що «спроби дати юридичні визначення понять «будівля» і «споруда» навряд чи доцільні, оскільки зазначені поняття не належать до правових категорій» і що «з юридичної точки зору існуючі (в повсякденному сенсі) відмінності між поняттями « будівля» і «спорудження» немає жодного правового значення…» .
———————————
КонсультантПлюс: Примітка.
Брагінський М.І., Вітрянський В.В. Договірне право. Кн. 2: Договори про передачу майна. М: Статут, 2000. С. 522.
КонсультантПлюс: Примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Вітрянського «Договірне право. Договори про передачу майна» (книга 2) включено до інформаційного банку згідно з публікацією — Статут, 2002 (4-те видання, стереотипне).
Там же. С. 523. Слід пам'ятати, що ці висловлювання зроблено з «чисто» цивілістичних позицій, причому при характеристиці договорів оренди.
В.В. Вітрянський вважає, що «під будівлею (спорудою) слід розуміти будь-який штучно зведений на земельній ділянці або під ним (під землею) самостійний об'єкт, який фундаментально пов'язаний із земельною ділянкою, використовується (або може бути використаний) за цільовим призначенням та переміщення якого без невідповідного шкоди його призначенню неможливо».
———————————
КонсультантПлюс: Примітка.
Монографія М.І. Брагінського, В.В. Вітрянського «Договірне право. Договори про передачу майна» (книга 2) включено до інформаційного банку згідно з публікацією — Статут, 2002 (4-те видання, стереотипне).
Там же. Тут же див. аналіз суттєвих ознак, що утворюють це визначення та значення кожного з них. Докладну характеристику даних об'єктів див: Кузьміна І.Д. Правовий режим будівель та споруд як об'єктів нерухомості. Томськ: Вид-во Томського ун-ту, 2002.
8. Житловим визнається приміщення, яке відповідає встановленим санітарним, протипожежним, містобудівним та технічним вимогам та призначене для проживання громадян.
Відповідно до ЖК РФ житловим приміщенням є ізольоване приміщення, яке є нерухомим майном та придатне для постійного проживання громадян (відповідає встановленим санітарним та технічним правилам та нормам, іншим вимогам законодавства (ч. 2 ст. 15)). Порядок визнання приміщення житловим та вимоги, яким має відповідати житлове приміщення, встановлюються Урядом РФ (ч. ч. 3, 4 ст. 15).
Відповідні правила містяться в Положенні про визнання приміщення житловим приміщенням, житлового приміщення непридатним для проживання та багатоквартирного будинку аварійним та підлягаючим знесенню або реконструкції, затвердженому Постановою Уряду РФ від 28 січня 2006 р. N 47 . Дія цього Положення поширюється на житлові приміщення, що знаходяться в експлуатації, незалежно від форми власності, розташовані на території Російської Федерації (п. 2). Дія цього акта не поширюється на житлові приміщення, що знаходяться в об'єктах капітального будівництва, введення в експлуатацію яких та постановка на державний облік не здійснено відповідно до ЦК України (п. 3).
———————————
Відомості Верховної РФ. 2006. N 6. Ст. 702.
У названому Положенні досить докладно для акта такого рівня визначаються вимоги, яким має відповідати житлове приміщення. Зокрема, формулюються вимоги до несучих та огороджувальних конструкцій житлового приміщення, облаштування та обладнання житлового приміщення та спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку (передусім з тим, щоб попередити ризик отримання травм, забезпечити зручність та безпеку пересування та розміщення), інженерним системам та і т.д. Положення передбачає, що житлові приміщення, а також приміщення, що входять до складу спільного майна власників приміщень у багатоквартирному будинку, повинні бути захищені від проникнення дощової, талої та ґрунтової води та можливих побутових витоків води з інженерних систем, доступ до житлового приміщення, розташованого у багатоквартирному. будинку вище п'ятого поверху, за винятком мансардного поверху, повинен здійснюватися за допомогою ліфта, розміщення житлового приміщення у підвальному та цокольному поверхах не допускається, розміщення над кімнатами вбиральні, ванної (душової) та кухні не допускається (обладнання вбиральні, ванна (душова) у верхньому рівні над кухнею можливо у квартирах, розташованих у двох рівнях) і т.д.
Іноді вимоги до житлових приміщень формулюються з використанням категорій оціночних. Так, несучі та огороджувальні конструкції житлового приміщення повинні знаходитися у працездатному стані, при якому виниклі в ході експлуатації порушення, зокрема деформативності (а в залізобетонних конструкціях — тріщиностійкості), не призводять до порушення працездатності до несучої здатності конструкцій, надійності житлового будинку та забезпечують безпечне перебування громадян та збереження інженерного обладнання.
Таким чином, встановлення того, чи відповідає приміщення вимогам, що висуваються до житлових приміщень, є досить складним процесом. Доводиться звертатися до великої кількості нормативних актів, проводити експертизи, виміри тощо, тощо.
У разі, коли в установленому законом порядку зводиться житловий будинок (будівля) та вводиться в експлуатацію такого акта, як визнання даного будинку (приміщень, що в ньому знаходяться) житловим (житловими), не вимагається. Визнання приміщення житловим у разі охоплюється діями, опосредующими введення їх у експлуатацію (зокрема перевіряється, чи відповідає вимогам, які висуваються до житлових приміщень), державний облік і державної реєстрації права нього (як у житлове приміщення).
Тому правила, які містяться в названому Положенні, затвердженому на виконання вказівок ч. ч. 3, 4 ст. 15 ЖК РФ, застосовуються у таких випадках.
По-перше, при вирішенні питання про переведення нежитлового приміщення до житлового. Зокрема, такий переклад неприпустимий, якщо відповідне приміщення не відповідає встановленим вимогам або відсутня можливість забезпечити відповідність вимогам (ч. 4 ст. 22 ЖК РФ).
По-друге, при встановленні того, чи придатне для проживання приміщення, що використовується як житло і з юридичної точки зору вважається житловим приміщенням.
По-третє, при вирішенні питання про визнання багатоквартирного будинку, що знаходиться в експлуатації, аварійним і підлягаючим знесенню.
Визнання приміщення житловим, придатним (непридатним) для проживання громадян, а також багатоквартирного будинку аварійним і таким, що підлягає знесенню, здійснюється міжвідомчою комісією, що створюється для цих цілей.
Залежно від виду житлового фонду за формою власності міжвідомча комісія створюється відповідно федеральним органомвиконавчої, органом виконавчої суб'єкта Російської Федерації, органом місцевого самоврядування.
Орган місцевого самоврядування має право приймати рішення про визнання приватних житлових приміщень, що перебувають на відповідній території, придатними (непридатними) для проживання громадян та делегувати комісії повноваження щодо оцінки відповідності цих приміщень встановленим вимогам та щодо прийняття рішення про визнання цих приміщень придатними (непридатними) .
До житлових приміщень відповідно до ЖК РФ відносяться:
1) житловий будинок, частина житлового будинку;
2) квартира, частина квартири;
3) кімната.
При цьому під житловим будинком розуміється індивідуально-визначена будівля, яка складається з кімнат, а також приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такій будівлі.
Квартирою визнається структурно відокремлене приміщення у багатоквартирному будинку, що забезпечує можливість прямого доступу до приміщень загального користування в такому будинку та складається з однієї або декількох кімнат, а також із приміщень допоміжного використання, призначених для задоволення громадянами побутових та інших потреб, пов'язаних із їх проживанням у такому будинку. відокремленому приміщенні.
Кімнатою вважається частина житлового будинку чи квартири, призначена для використання як місце безпосереднього проживання громадян у житловому будинку чи квартирі.
Коли йдеться про частину квартири, то мають на увазі ситуація, коли об'єктами права є кілька кімнат квартири. Наприклад, громадянин займав у чотирикімнатній комунальній квартирі дві кімнати за договором найму соціального. Внаслідок приватизації він отримав право власності на ці кімнати. Об'єктом права власності є частина квартири (дві кімнати).
9. Саме словосполучення "нежитлове приміщення" означає, що відповідне поняття визначається негативним чином: це приміщення, не призначене для проживання громадян. Залежно від функціонального призначення нежитлові приміщення бувають виробничими, адміністративними (конторськими), торговими, складськими тощо. Нежитлове приміщення може складатися з однієї або декількох кімнат.
Слід мати на увазі, що в нежитлових будинках іноді розміщуються житлові приміщення (наприклад, для використання як службова житлова площа). У житлових будинках є нежитлові приміщення. В одних випадках такі приміщення є об'єктами права (наприклад, житловий будинок вбудований магазин). В інших — приміщення не належать до самостійних об'єктів права (наприклад, підсобні приміщення, місця загального користування тощо (візочні, холи тощо)).
10. Підприємством як об'єктом прав визнається майновий комплекс, що використовується для провадження підприємницької діяльності. До складу підприємства як майнового комплексу входять усі види майна, призначені для його діяльності, включаючи земельні ділянки, будівлі, споруди, обладнання, інвентар, сировину, продукцію, права вимоги, борги, а також права на позначення, що індивідуалізують підприємство, його продукцію, роботи та послуги (комерційне позначення, товарні знаки, знаки обслуговування) та інші виняткові права, якщо інше не передбачено законом чи договором.
Наведена характеристика підприємства дається у . Тут же встановлено, що підприємство загалом як майновий комплекс визнається нерухомістю (див. ст. 132 та коментар до неї).
11. В силу закону до нерухомого майна можуть належати об'єкти, які не мають міцного зв'язку із землею. В абз. 2 п. 1 коментованої статті 130 Цивільного кодексу РФ дається невичерпний перелік таких об'єктів: повітряні та морські судна, судна внутрішнього плавання, космічні об'єкти.
Оголошення цих речей нерухомими як і російських, і у інших правових системах багато в чому зумовлено їх високою вартістю, економічної значимістю, і навіть прагненням забезпечити громадський інтерес. Зокрема, через специфіку цих речей існує необхідність підвищеного (порівняно з іншими об'єктами цивільного права) контролю за володінням, користуванням та розпорядженням ними.
Визнання судів та космічних об'єктів, тобто. предметів, економічно та з інших підстав призначених для руху (рухомих за природою), нерухомими речами має основну мету поширення на ці об'єкти правового режиму нерухомості. Практично в даному випадку використовується такий юридико-технічний засіб, як фікція: факт дійсності «підводиться» під поняття (формулу), що прямо суперечить цьому факту (судна і космічні об'єкти є рухомими речами, але закон оголошує їх нерухомістю).
———————————
Див: Красавчиков О.А. Радянська наука цивільного права (поняття, предмет, склад та система). Свердловськ, 1961. С. 130. В даний час ця робота перевидана; Він же. Категорії науки громадянського права. М: Статут, 2005. Т. 1.
Нерухомістю визнаються судна та космічні об'єкти, що підлягають державній реєстрації, а не пройшли таку реєстрацію. Отже, ці об'єкти є нерухомими речами з моменту створення (а не з моменту реєстрації).
Відповідно до ст. 7 Кодексу торговельного мореплавання РФ під судном розуміється самохідне чи несамохідне плавуче споруда, що використовується з метою торговельного мореплавання. Під судами рибопромислового флоту розуміються обслуговуючі рибопромисловий комплекс суду, що використовуються для рибальства, а також приймальнотранспортні, допоміжні судна та судна спеціального призначення.
———————————
Федеральний закон від 30 квітня 1999 р. N 81-ФЗ // Відомості Верховної РФ. 1999. N 18. Ст. 2207.
Під повітряним судном, згідно зі ст. 32 Повітряного кодексу РФ , розуміється літальний апарат, що підтримується в атмосфері за рахунок взаємодії з повітрям, відмінного від взаємодії з повітрям, відбитим від землі або води.
———————————
Відомості Верховної РФ. 1997. N 12. Ст. 1383.
Відповідно до абз. (d) ст. I Конвенції про міжнародну відповідальність за шкоду, заподіяну космічними об'єктами (1972 р.) термін «космічний об'єкт» включає складові частини космічного об'єкта, а також засіб його доставки та його частини. На підставі п. 1 ст. II Конвенції про реєстрацію об'єктів, що запускаються в космічний простір (1974 р.) при запуску космічного об'єкта на орбіту навколо Землі або далі в космічний простір, держава, що запускає, реєструє цей космічний об'єкт шляхом запису у відповідний регістр, який ним ведеться. Кожна держава, що запускає, інформує Генерального секретаря Організації Об'єднаних Націй про заснування такого регістру.
———————————
Див: Збірник діючих договорів, угод та конвенцій, укладених СРСР з іноземними державами. Вип. XXIX. М., 1975. С. 95 - 101; Міжнародне громадське право: Зб. док. Т. 2. М: БЕК, 1996. С. 362 - 368.
Збірник діючих договорів, угод та конвенцій, укладених СРСР із іноземними державами. Вип. XXXIV. М., 1980. С. 442 - 446; Чинне міжнародне право. Т. 3. М: Московський незалежний інститут міжнародного права, 1997. С. 634 - 638.
Надається важливим зазначення в Конвенції на інформацію щодо космічного об'єкта, яка заноситься до регістру та включає:
— назва держави, що запускає, або держав, що запускають;
- Відповідне позначення космічного об'єкта або його реєстраційний номер;
- дату та територію або місце запуску;
- Основні параметри орбіти:
період звернення,
спосіб,
- Загальне призначення космічного об'єкта.
Відповідно до ст. 17 Закону РФ від 20 серпня 1993 р. N 5663-1 "Про космічну діяльність" космічні об'єкти Російської Федерації підлягають реєстрації і повинні мати маркування, що засвідчує їх належність Російської Федерації. При цьому права власності на космічні об'єкти залишаються незайманими під час перебування цих об'єктів на Землі, а також на будь-якому етапі польоту в космос або перебування в космосі, на небесних тілах, а також після повернення на Землю, якщо інше не передбачено міжнародними договорами Російської Федерації.
———————————
Російська газета. 06.10.1993. N 186
12. У п. 2 коментованої статті згадуються такі рухомі об'єкти, як цінні папери та власне гроші. Про гроші див. до неї, про цінні папери - ст. та коментар до них.
